Phòng Lễ tân của Chủ tịch

Yang Yanchao, giám đốc điều hành kiêm chủ tịch của Quỹ đầu tư bất động sản Parkway Life, tiết lộ rằng quỹ tín thác không loại trừ khả năng mở rộng sang Úc và Châu Âu, bao gồm các thị trường phát triển như Đức, Hoa Kỳ Vương quốc Anh và Pháp cũng phù hợp với lịch sử của quỹ tín thác là chỉ tập trung vào chiến lược cho các thị trường trưởng thành và ổn định. Kết quả mới nhất do quỹ tín thác công bố vào tuần trước cho thấy cổ tức trên mỗi đơn vị trong quý 3 năm nay là 3,54 cent, tăng 7,4% so với cùng kỳ năm ngoái.

Báo cáo bởi Lui Aili

oilailai@sph.com.sg

Parkway Life REIT đã được kết nạp vào Hiệp hội Bất động sản Công cộng Châu Âu FTSE vào tháng 9 năm nay / Bất động sản Hoa Kỳ Chỉ số Investment Trust Global Development Index (FTSE EPRA Nareit Global Development Index), thị trường mô tả đây là "bất ngờ". Yang Yanchao, giám đốc điều hành kiêm chủ tịch quỹ tín thác, bình tĩnh nói: "Không có gì đáng ngạc nhiên, nó chỉ đến sớm hơn chúng tôi dự kiến."

Quỹ đầu tư bất động sản Parkway Life là một trong số ít quỹ tín thác y tế địa phương và giá cổ phiếu đã tăng 24% trong năm nay, lần đầu tiên vượt qua mức 4 nhân dân tệ. Danh mục đầu tư của quỹ tín thác có tổng cộng 53 tài sản, trong đó danh mục đầu tư của Singapore đóng góp khoảng 58% doanh thu và Nhật Bản đóng góp 42%.

Yang Yanchao tiết lộ rằng quỹ tín thác có kế hoạch mở rộng sang thị trường thứ ba tiếp theo. “Trọng tâm của chúng tôi hiện nay là thiết lập thị trường lớn thứ ba để tăng cường khả năng phục hồi dòng tiền.” Ông nói rằng quỹ tín thác không loại trừ Úc và Châu Âu. , bao gồm Đức, Vương quốc Anh và Pháp và các thị trường trưởng thành khác.

"Điều này phù hợp với chiến lược nhất quán của chúng tôi. Chúng tôi chỉ tập trung vào các thị trường trưởng thành và ổn định." Yang Yanchao, 54 tuổi, đảm nhận nhiệm vụ chủ tịch một năm sau khi quỹ tín thác được niêm yết vào năm 2007.

Nền tảng của Yang Yanchao chủ yếu là về lĩnh vực tài chính. Khi đảm nhận vị trí chủ tịch, ông cũng dành thời gian tìm hiểu. "Tôi đã đưa ra một quyết định rất quan trọng vào thời điểm đó. Chúng tôi muốn trở thành quỹ tín thác phòng thủ tốt nhất trong lĩnh vực Quỹ tín thác đầu tư bất động sản Singapore (REIT)".

Yang Yanchao chỉ ra rằng các nhà đầu tư ưa chuộng REIT vì chúng có thể mang lại lợi nhuận Để tạo ra thu nhập cổ tức thường xuyên, "bản thân cấu trúc REIT có đặc điểm phòng thủ và với việc bổ sung dịch vụ chăm sóc y tế, nó có thể đạt được mục đích của chúng tôi".

siêu lô tô

Yang Yanchao nói thẳng: "Chúng tôi chưa bao giờ nghĩ rằng Parkway Cuộc sống là một khoản đầu tư tốt. Đó là một công cụ có thể mang lại lợi nhuận đầu tư cao. Chúng tôi chú trọng hơn đến việc phân phối cổ tức bền vững, đồng thời mang lại cho các nhà đầu tư mức tăng trưởng hợp lý nhất định.”

Từ khi niêm yết đến năm tài chính 2019, cổ tức trên mỗi đơn vị (DPU) của quỹ tín thác tăng 108,7%. Kết quả mới nhất được công bố vào tuần trước cho thấy quỹ tín thác đã trả cổ tức 3,54 cent trên mỗi đơn vị trong quý 3 năm nay, tăng 7,4% so với cùng kỳ năm ngoái.

Một nhà phân tích thị trường đã nhận xét riêng rằng mặc dù Parkway Life đang trả cổ tức ổn định nhưng các nhà đầu tư cũng kỳ vọng quỹ tín thác sẽ thực hiện nhiều thương vụ mua lại hơn để tăng thu nhập và cổ tức.

Điều quan trọng nhất là việc mua lại có thể mang lại lợi ích

"Tôi luôn nhấn mạnh một nguyên tắc rằng việc mua lại không phải là mục tiêu cuối cùng mà là phương tiện để đạt được mục tiêu." Yang Yanchao tin rằng việc mua lại có thể mang lại lợi ích. Quan trọng nhất là "Chúng tôi sẽ chỉ xem xét việc mua lại nếu nó có thể cải thiện khả năng phòng thủ của quỹ tín thác, chẳng hạn như tăng số lượng nhà điều hành, dòng tiền và mang lại cơ hội mở rộng hơn nữa."

Yang Yanchao giải thích rằng, không giống như bán lẻ nói chung và quỹ tín thác tòa nhà văn phòng, Different, "Nỗi lo lắng lớn nhất của tôi là nếu một nhà điều hành phá sản, liệu tôi có thể nhanh chóng tìm được người thay thế không? Khi tham gia thị trường, chúng ta phải đảm bảo rằng thị trường có nhiều nhà điều hành và tất cả họ đều có lãi."

Đây là lý do tại sao Trust bước đầu vào Nhật Bản. Yang Yanchao chỉ ra rằng danh mục đầu tư của quỹ tín thác ở Singapore đều là bệnh viện và viện dưỡng lão không phải là trọng tâm vì không có nhiều công ty có liên quan ở Singapore và lĩnh vực này vẫn còn sơ khai. Mặt khác, xã hội Nhật Bản có dân số đang già đi nghiêm trọng và nhu cầu về viện dưỡng lão rất cao.

Tương tự, quỹ tín thác này chưa mua lại bất kỳ bệnh viện nào ở Nhật Bản vì hầu hết các bệnh viện địa phương đều phi lợi nhuận, Yang Yanchao cho biết: "Bằng cách này, tôi sẽ lo lắng hơn về việc tăng tiền thuê nhà."

}Tập đoàn Trust vào Nhật Bản vừa tình cờ gặp phải cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008. “Chúng tôi thích thú với một số cơ hội, trong đó có nhóm viện dưỡng lão. Mặc dù tỷ lệ lấp đầy rất cao, các nhà điều hành vẫn kiếm được lợi nhuận nhưng chủ sở hữu lại gặp áp lực tài chính. Vì vậy, chúng tôi đã tận dụng cơ hội để mua lại một số viện dưỡng lão. " Theo Yang Yanchao, các thương vụ mua lại vào thời điểm đó có giá thấp hơn 10% so với giá trị thị trường.

Hơn 10 năm sau, nền kinh tế toàn cầu gặp phải tình trạng bất ổn lớn do ảnh hưởng của dịch bệnh vi-rút Corona, Yang Yanchao tin rằng ông có thể tìm thấy cơ hội trong cuộc khủng hoảng và thiết lập thị trường trọng điểm thứ ba cho quỹ tín thác.

Tăng trưởng cao có nghĩa là rủi ro cao và muốn từ bỏ đầu tư vào các thị trường mới nổi

Tuy nhiên, ông nói rõ rằng ông sẽ không xem xét các thị trường mới nổi. Yang Yanchao không phủ nhận rằng nhu cầu y tế ở một số thị trường mới nổi rất cao, "nhưng tốc độ tăng trưởng cao đi kèm với rủi ro cao. Chúng tôi thà từ bỏ những cơ hội này và chọn sự ổn định."

Sự tin tưởng đã giành được MOB Special của Malaysia vào năm 2012 Phòng khám, cho đến nay vẫn chưa mở rộng thêm, là một ví dụ. Yang Yanchao cho biết, dựa trên tình hình chính trị của đất nước, quỹ tín thác đã chọn chờ xem trước.

Ông chỉ ra rằng lần đầu tiên quỹ tín thác vào Nhật Bản cũng khiến nhiều nhà đầu tư nghi ngờ. “Họ nói rằng Nhật Bản đang xuống dốc, vậy tại sao lại đầu tư vào Nhật Bản? Tôi đã nói với họ rằng điều duy nhất không xuống dốc là dân số già hóa ra không lâu sau đó đã có thêm nhiều nhà đầu tư tham gia vào thị trường, bao gồm cả. các quỹ cổ phần tư nhân ở Hoa Kỳ "

Yang Yanchao tin rằng các quỹ tín thác có lợi thế là người đi đầu ở Nhật Bản. Thông qua các kế hoạch nâng cao tài sản, nó giúp các nhà khai thác nâng cao hiệu quả hoạt động và cho phép quỹ tín thác thiết lập những hiểu biết ngầm lâu dài tốt đẹp với các công ty trong ngành địa phương. Ví dụ, họ có quyền từ chối mua lại công ty con của công ty niêm yết Nhật Bản Uchiyama Holdings. tài sản viện dưỡng lão.

Quỹ tín thác đã thực hiện hai đợt tái chế vốn trong sáu năm qua và hiện có 48 tài sản viện dưỡng lão ở Nhật Bản, 47 trong số đó là tài sản vô thời hạn.. Yang Yanchao cho biết quỹ tín thác sẽ không thực hiện thêm bất kỳ thương vụ mua lại quy mô lớn nào ở Nhật Bản trong tương lai "Từ góc độ danh mục đầu tư, quỹ này gần như đã bão hòa."

Đang triển khai các cuộc đàm phán gia hạn hợp đồng thuê với IHH{2.}

cũng sẽ Thảo luận các cách để tăng giá trị tài sản

Quỹ tín thác đã bắt đầu đàm phán gia hạn hợp đồng thuê với IHH Healthcare, người thuê chính và nhà tài trợ của quỹ tín thác. Hợp đồng thuê giữa hai bên có thời hạn 15 năm bắt đầu từ năm 2007. Sau khi hết hạn vào năm 2022, có thể gia hạn thêm 15 năm.

Tài sản do quỹ tín thác nắm giữ ở quốc gia của tôi bao gồm Bệnh viện Gleneagles, Bệnh viện Mount Elizabeth và Bệnh viện Parkway East.

Yang Yanchao cho biết: "Chúng tôi đã có mối quan hệ rất tốt với IHH trong 12 năm qua. Các cuộc đàm phán cho đến nay vẫn diễn ra suôn sẻ." Quỹ tín thác đã chỉ định một chuyên gia định giá độc lập để đánh giá lần điều chỉnh tiền thuê tiếp theo.

Khi mới thành lập, không có nhiều quỹ tín thác cùng loại mà Parkway Life có thể tham khảo. Yang Yanchao chỉ ra rằng việc điều chỉnh tiền thuê các tòa nhà văn phòng và bán lẻ có thể đề cập đến chu kỳ kinh tế, nhưng bệnh viện là không phù hợp. Do đó, quỹ tín thác theo gương thị trường châu Âu và châu Mỹ. Giá thuê địa phương tăng ít nhất 1% mỗi năm, cộng với tỷ lệ lạm phát trong 12 tháng trước đó nếu lạm phát âm hoặc nền kinh tế rơi vào tình trạng giảm phát; bằng không. Làm như vậy đảm bảo rằng tiền thuê của quỹ tín thác sẽ tăng lên, mang lại cho nhà đầu tư sự bảo vệ khi giảm giá.

Tuy nhiên, Yang Yanchao chỉ ra rằng vòng đàm phán này không chỉ liên quan đến tiền thuê nhà. “Từ góc độ của quỹ tín thác và bệnh viện, một số cơ sở vật chất đã lỗi thời nên chúng ta cũng cần thảo luận về cách tăng giá trị. của tài sản. Điều này cũng có nghĩa là đối với chủ sở hữu, Gia tăng giá trị và nâng cao hiệu quả hoạt động của người thuê, giúp người thuê thu được lợi ích kinh tế lớn hơn.”

siêu lô tô

Trong mọi trường hợp, ông tin rằng cả hai bên chắc chắn sẽ thương lượng để đạt được kết quả đôi bên cùng có lợi. trên cơ sở hiện tại không chỉ nhìn vào hiện tại mà còn hướng tới tương lai.