{1[The Epoch Times, ngày 21 tháng 4 năm 2024] (He Jiaxing, phóng viên Ban đặc biệt của Epoch Times đưa tin) Mới đây, công ty bất động sản hàng đầu Trung Quốc Vanke, vốn đang vướng sâu vào cơn bão dư luận, đã thực hiện một chính sách loạt hành động nhằm giải quyết khủng hoảng. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều yếu tố chưa chắc chắn liệu Vanke có thể “vượt ngục” thành công hay không.

Vào tối ngày 15 tháng 4, Trụ sở Điều hành và Phát triển Vanke đã đưa ra hai thông báo: một thông báo giải thích về những điều chỉnh về tổ chức và nhân sự ở khu vực Tây Bắc, và thông báo còn lại giải thích về việc điều chuyển Xu Chenbo, tổng giám đốc Công ty Zhengzhou và Zhang Xinliang tiếp quản.

Thông báo cho biết Vanke có 5 công ty thành phố ở khu vực Tây Bắc. Lan Châu và Tây Ninh hiện được tổ chức lại thành Công ty Lanning và cùng với Công ty Tây An, Công ty Tân Cương và Công ty Ngân Xuyên, họ đã trở thành bốn công ty lớn. tổng giám đốc các công ty ở thành phố đã được luân chuyển Một vòng.

Vòng điều chỉnh này phù hợp với thông lệ trước đây của Vanke. Kể từ năm nay, Vanke đã có những điều chỉnh đối với khu vực phía Nam, khu vực Thượng Hải và khu vực Bắc Kinh.

So với những lần điều chỉnh nhân sự ở khu vực Tây Bắc, việc điều chuyển nhân sự của công ty Zhengzhou bắt mắt hơn.

Change Healthcare是联合健康集团旗下的医疗保健技术公司，它可以存取大约一半美国人的医疗数据。

价格下降的主因是多种重要作物“供应充足”，尤其是小麦和玉米。

该报告根据研究人员分析的数据以及每个城市120名居民的调查回馈，对全球142个智慧城市进行了排名。今年的指数由IMD世界竞争力中心智慧城市观测站与总部位于韩国首尔的世界智慧永续城市组织（WeGO） 合作制作。

Wrise首席执行官凯文‧滕（Kevin Teng）告诉CNBC，“这些城市拥有健全的金融基础设施、充满活力的创业生态系统和利润丰厚的房地产市场，使它们成为吸引超级富豪的目的地。”

Thông báo này cho thấy Xu Chenbo, người đã giữ chức tổng giám đốc của Vanke Zhengzhou trong 5 năm, đã được bổ nhiệm làm đối tác của trụ sở vận hành và phát triển, tức là ông sẽ được chuyển trở lại trụ sở bất động sản ở Thượng Hải.

Thông báo này đáp lại tin đồn được nhiều phương tiện truyền thông tiết lộ trước đó rằng Xu Chenbo đã nộp đơn từ chức vào ngày 14 tháng 4.

Ngày hôm trước, Vanke vừa tiến hành một cuộc khủng hoảng quan hệ công chúng.

Tối ngày 14 tháng 4, tại cuộc họp nhà đầu tư do Vanke tổ chức, ban lãnh đạo Vanke đã phản hồi về nhiều tin đồn thị trường gần đây đối với các công ty chứng khoán tham gia như CICC, CITIC và Morgan Stanley, đồng thời lần đầu tiên công khai thừa nhận, Hiện tại , chúng tôi thực sự đang gặp phải những khó khăn trong hoạt động định kỳ và tính thanh khoản của chúng tôi đang chịu áp lực ngắn hạn. Chúng tôi đã tuyên bố rằng chúng tôi sẽ tập trung vào việc tự cứu và đảm bảo việc giao các tòa nhà.

7 Up Down

Trước tin đồn rằng nhân viên quản lý của Vanke “đã ra nước ngoài và không chịu quay trở lại” và bị kiểm soát biên giới, Vanke trả lời rằng không có tình huống nào liên quan và chuyến đi chính thức ra nước ngoài của ban lãnh đạo tập đoàn vẫn được thực hiện bình thường. Jiusheng và Đồng chủ tịch Tập đoàn Zhu Baoquan đã lần lượt đến thăm Hồng Kông và Nhật Bản, Zhu Jiusheng đã trở về.

Để trả lời việc nhiều công ty ở Yên Đài cùng báo cáo việc Vanke biển thủ tiền và các vấn đề khác, Vanke trả lời rằng Văn phòng Công an Yên Đài đã chấp nhận báo cáo và sau ba tháng điều tra và thu thập bằng chứng, họ đã đưa ra thông báo "không khởi kiện” vào tháng 11/2023; đồng thời, cơ quan thuế đang tiến hành kiểm tra Yantai Vanke và chưa xác định Yantai Vanke có ý định trốn thuế.

Vanke Group cũng cho biết đang đệ đơn kiện dân sự lên tòa án và lập báo cáo hình sự lên cơ quan công an để điều tra đối tác Yên Đài vì tội phỉ báng, gây ảnh hưởng xấu đến công ty và chủ tịch hội đồng quản trị trên Internet vào tháng 4 năm 2024.

Truyền thông Trung Quốc đại lục đã đưa tin về phản ứng của Vanke. Mặc dù làn sóng dư luận bất lợi chống lại Vanke đã lắng xuống nhưng tình hình tài chính của Vanke vẫn không thể xoa dịu được các chủ nợ.

vấn đề nan giải về thanh khoản

Thông tin công khai cho thấy một trong những khó khăn lớn của Vanke là không có đủ tiền mặt để trả nợ. Dự trữ tiền mặt liên tục giảm và một phần vẫn phải trả cho các đối tác liên doanh. Tính đến cuối năm 2023, lượng tiền mặt của Vanke lên tới khoảng 18,4 tỷ nhân dân tệ, giảm 59% so với cùng kỳ năm ngoái. Số tiền này không đủ để trang trải khoản nợ công 21,5 tỷ nhân dân tệ (khoảng 2,97 tỷ USD) đến hạn vào năm 2024.

Theo ước tính của UBS, doanh thu theo hợp đồng hàng tháng của Vanke cần đạt 28 tỷ nhân dân tệ (khoảng 3,87 tỷ USD) để đạt được mức hòa vốn trên cơ sở dòng tiền tự do. Cho đến nay kể từ năm 2024, Vanke chưa bao giờ đạt được mục tiêu này. Ước tính lạc quan của UBS bao gồm giả định rằng các đối tác liên doanh của Vanke sẽ không thoái vốn.

Các khoản phải thu từ bán hàng là nguồn vốn tự sở hữu chính của các công ty bất động sản. Bị ảnh hưởng bởi suy thoái kinh tế chung ở Trung Quốc kể từ năm 2021, lợi nhuận bán hàng của Vanke tiếp tục giảm trong hai tháng 1 và tháng 2 năm 2024, số tiền bán hàng theo hợp đồng của Vanke chỉ xấp xỉ 33,47 tỷ nhân dân tệ (tương đương 4,62 tỷ USD), cao hơn. cùng kỳ năm 2023. Giảm hơn 25 tỷ nhân dân tệ (khoảng 3,45 tỷ USD), giảm 43%. Sự chênh lệch còn cao hơn so với 116,63 tỷ nhân dân tệ (khoảng 16,11 tỷ USD) cùng kỳ năm 2021.

Ban lãnh đạo Vanke mới đây thừa nhận đang phải đối mặt với một "khoảng cách cắt kéo" khác - thu nhập từ hoạt động kinh doanh không đủ bù đắp lãi vay ngân hàng "đang tăng cao".

Vào tháng 3 năm nay, Fitch Ratings, một trong ba cơ quan xếp hạng lớn nhất thế giới, đã hạ mức xếp hạng vỡ nợ của tổ chức phát hành ngoại tệ dài hạn của Vanke từ "BBB" xuống "BB+" và xếp hạng của Vanke ở mức tiêu cực. "BB+" là hạng không đầu tư, thường được gọi là hạng rác. Fitch cho biết họ đã hạ xếp hạng của Vanke xuống mức rác, phản ánh hiệu suất bán hàng yếu kém của Vanke và những biến động trên thị trường vốn đã hạn chế các kênh tài chính của công ty.

Tại thời điểm này, xếp hạng tín dụng của Vanke đã bị ba cơ quan xếp hạng lớn trên thế giới hạ xuống mức không đầu tư là Moody's, S&P và Fitch.

Liệu Vanke có sớm bùng nổ?

Báo cáo thường niên của Vanke cho thấy từ năm 2011 đến năm 2022, tổng doanh thu của Vanke là 3,4791 nghìn tỷ nhân dân tệ (khoảng 480 tỷ đô la Mỹ) và 90,6 tỷ nhân dân tệ (khoảng 12,52 tỷ đô la Mỹ) được phân phối cho các cổ đông, chiếm 2,6% doanh thu . Nó trả lương cho nhân viên 119,7 tỷ nhân dân tệ (khoảng 16,54 tỷ USD), chiếm 3,14% doanh thu; tổng cổ tức của cổ đông chiếm 11,16% doanh thu.

Trong 12 năm này, Vanke đã trả 178 tỷ nhân dân tệ (khoảng 24,59 tỷ đô la Mỹ) tiền lãi vay ngân hàng, chiếm 5,12% doanh thu; họ đã trả 1,2248 nghìn tỷ nhân dân tệ (khoảng 170 tỷ đô la Mỹ) cho kỹ thuật và vật liệu xây dựng, chiếm 35,2%; Nó đã chi 121,72 nghìn tỷ nhân dân tệ (khoảng 170 tỷ đô la Mỹ) để mua đất từ ​​chính phủ, chiếm 34,99%; nó đã trả 464,7 tỷ nhân dân tệ (khoảng 61,72 tỷ đô la Mỹ) cho các loại thuế và phí khác nhau của chính phủ, cùng với nhau trong đó chi phí mua đất chiếm 48,36% tổng doanh thu. Dữ liệu cho thấy gần một nửa doanh thu của Vanke rơi vào tay chính phủ.

Lin Hong (bút danh), một nhà kinh tế cấp cao ở Bắc Kinh, nói với The Epoch Times rằng từ góc độ hoạt động của chính quyền Đảng Cộng sản Trung Quốc, họ có thể cố gắng hết sức để bảo vệ Vanke khỏi một vụ nổ ngay lập tức.. Trong quý 1 năm 2024, Vanke đã chậm trả nợ tài chính cho Bảo hiểm Tân Hoa Xã, chỉ trả lãi chứ không phải trả gốc. Đây là một trường hợp hiển nhiên. Tuy nhiên, việc sử dụng các biện pháp hành chính để chống đỡ Vanke sẽ khiến tính thanh khoản của các tổ chức tài chính ngày càng kém đi. Số tiền khách hàng gửi vào các công ty bảo hiểm sẽ bị mất, đồng thời các ngân hàng cũng sẽ sử dụng nhiều tên gọi khác nhau để hạn chế việc rút tiền của khách hàng gửi tiết kiệm.

Vanke có thể nhận được một gói cứu trợ nhà nước khác từ Thâm Quyến không?

Vanke là chuẩn mực cho các công ty bất động sản Trung Quốc và cổ đông lớn nhất của nó là Thâm Quyến Metro, một doanh nghiệp nhà nước của Đảng Cộng sản Trung Quốc. Thế giới bên ngoài và thị trường đang chú ý xem tài sản nhà nước của Thâm Quyến có thể chi bao nhiêu "tiền thật" để cứu Vanke.

Vào tháng 11 năm ngoái, Vanke đã phải hứng chịu cú sốc gấp đôi về cổ phiếu và trái phiếu. Với sự hỗ trợ mạnh mẽ từ các tài sản thuộc sở hữu nhà nước của Thâm Quyến, Vanke đã nhận được đủ nguồn tài chính và vượt qua được cuộc khủng hoảng thị trường.

Xin Jie, cựu chủ tịch Tập đoàn Đường sắt Thâm Quyến, cho biết vào thời điểm đó rằng Tập đoàn Metro Thâm Quyến sẽ thực hiện một số dự án cải tạo đô thị của Vanke ở Thâm Quyến, với số tiền giao dịch dự kiến ​​sẽ vượt quá 10 tỷ nhân dân tệ (khoảng 1,38 tỷ USD), trong để bơm vốn mới vào Vanke. Ông nói: “Nếu vẫn cần, chúng tôi cũng sẽ nghiên cứu và đưa ra các biện pháp khác để hỗ trợ liên tục cho Vanke”.

Tài sản nhà nước ở Thâm Quyến hỗ trợ Vanke đầu tư hơn 10 tỷ nhân dân tệ vào thanh khoản, điều mà Vanke đã nhiều lần đề cập. Tuy nhiên, liên quan đến câu hỏi “Đường sắt Thâm Quyến đề xuất kế hoạch bơm 10 tỷ thanh khoản vào Vanke trong cuộc họp kết quả quý 3, Vanke đã không trả lời rõ ràng vào ngày 5 tháng 4 mà chỉ nhắc lại các biện pháp hỗ trợ đã nêu”. bởi Tài sản nhà nước Thâm Quyến.

Lin Hong cho biết, Thâm Quyến Metro đã chi 66,4 tỷ nhân dân tệ (khoảng 9,17 tỷ đô la Mỹ) để mua lại Vanke vào năm 2017 và trả ít nhất 3,5 tỷ nhân dân tệ (khoảng 480 triệu đô la Mỹ) tiền lãi mỗi năm cho khoản vay. - Lãi suất tiêu chuẩn khoảng 7% được sử dụng, Ước tính lãi suất cho vay, sau đó vay ít nhất 50 tỷ nhân dân tệ (khoảng 6,91 tỷ đô la Mỹ). Đánh giá thời hạn tối đa của các khoản vay phi tiêu chuẩn là 7 năm cộng thêm 2 năm, nguồn tài chính của Thâm Quyến Metro có thể sắp kết thúc. Ủy ban Quản lý và Giám sát Tài sản Nhà nước Thâm Quyến không thể chi nhiều tiền hơn để cứu Vanke. Dựa trên giá cổ phiếu hiện tại, về mặt lý thuyết, nếu Vanke sụp đổ thì Thâm Quyến Metro rất có thể cũng đi xuống theo.

7 Up Down Vanke tìm kiếm khoản vay ngân hàng mới khoảng 130 tỷ nhân dân tệ

Mô hình tài trợ bất động sản của Trung Quốc cũng đã thay đổi trong năm nay. Trước đây, 90% nguồn tài trợ của Vanke là từ trụ sở chính nhận được khoản vay lớn một lần thông qua tài trợ tín dụng. Tuy nhiên, hiện nay họ phải lấy một dự án làm đơn vị và ngân hàng kiểm soát chặt chẽ nhịp độ rút tiền theo tiến độ. của dự án. Tính đến cuối tháng 3 năm 2024, Vanke đã báo cáo 42 dự án “danh sách trắng” ở 22 thành phố, liên quan đến nguồn tài chính mới trị giá 16,95 tỷ USD (khoảng 2,34 tỷ USD).

Ban quản lý của Vanke tuyên bố rằng nguồn tài chính mới đã được gửi vào công ty dự án và trụ sở chính của tập đoàn không thể sử dụng được, đồng thời số tiền dự trữ ban đầu sẽ tiếp tục được sử dụng.

Điều này có nghĩa là nguồn tài chính mới chỉ có thể được sử dụng cho các dự án cụ thể, đặc biệt là các tòa nhà được bảo lãnh và không thể được sử dụng để trả nợ cũng như các chi tiêu khác tại trụ sở chính của Vanke.

Vanke vẫn đang tìm kiếm sự hỗ trợ từ các tài sản thuộc sở hữu nhà nước, đồng thời cũng đang đẩy nhanh việc xử lý tài sản và bán chúng với giá chiết khấu, tập trung vào việc hoàn lại tiền mặt.

Vào ngày 14 tháng 4, Vanke tuyên bố tại một sự kiện dành cho nhà đầu tư rằng công ty đã chuẩn bị một gói tài sản trị giá khoảng 130 tỷ nhân dân tệ (khoảng 17,96 tỷ USD) làm tài sản thế chấp để tìm kiếm các khoản vay ngân hàng mới. Nhưng họ cũng tuyên bố rằng họ sẽ không bán cổ phần kiểm soát trong hai tài sản cốt lõi của mình, công ty con quản lý tài sản Wanwuyun và các căn hộ cho thuê dài hạn.

Lin Hong cho rằng Vanke có thực sự tự cứu được mình hay không chủ yếu phụ thuộc vào lợi nhuận bán hàng. Hiện tại, những con át chủ bài của nó ngày càng ít đi và vẫn chưa có dấu hiệu cho thấy xu hướng thị trường tích cực trong việc mua bán bất động sản. Liệu Vanke có thể sống sót qua mùa đông lạnh giá hay không. ◇

(Phóng viên Zhong Yuan đóng góp cho bài viết này)

Biên tập viên: Lian Shuhua#